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中冶兵败保障房:被地方政府坑了大笔债务难追

  因南京地王遭疑“缺钱”的中冶集团,另一个重要的身份是地方政府兴建保障房的大债主。

  中国中冶半年报称,截至2013年6月30日,公司长期应收款净额310.16亿元,比2012年年底增加32.02%,占非流动资产比例超过三成。主要原因是,公司从事的保障房、城市基础设施建设等BT业务,根据合同约定,收账期限在一年以上的应收款增加。

  大笔债务的追回难度,让中冶无奈吞下地方政府钱紧拖债、融资成本不断攀升的“苦果”。

  “中冶是建保障房的企业中最倒霉的,被地方政府给坑了。”一位曾在中冶集团旗下公司任职的人士透露,近年来中冶依靠突出的融资能力在保障房开发中大量垫资,建好后,地方政府却因为调控,土地财政锐减无力回购保障房。最后企业垫资收不回,还要承担巨额利息。

  这家一度将保障房投资做到全国最大的央企,如今急切想甩掉这个麻烦的“包袱”。

  在2008年底政府“三年9000亿元保障房投资”大单落定,诸多房企对低利润的保障房亦步亦趋时,中冶早已在其中发现利益空间,并成为首批“吃螃蟹”的人。

  “中国中冶上市之前就预见到未来冶金工程经营乏力的危机,当时提出的策略是用地产对冲主业波动,主攻保障房建设。”兰德咨询总裁宋延庆表示,因保障房建设能拉动公司工程板块发展,中冶能挣保障房“开发”与“施工”两份钱。具体模式是,地产公司做保障房开发,工程板块做施工,这样大大拉动主业GDP,“根据我们测算,卖100亿的销售额,有30亿元的工程款赚。”

  完整的产业链条,是中冶谋利保障房的关键。中国中冶方面曾公开表示,由于公司在投资能力、策划及施工方面均有优势,可形成完整投资链,在保障房上所得利润将不低于11%。当时,房地产企业参建保障房的利润普遍在3%-5%。

  中冶置业,是中冶集团一级子公司中唯一以房地产为单一主业的房企,其企业内部期刊描述,在其成立后的第二年,中冶置业便投身保障房开发,依托集团完整产业链,从设计到施工来压缩成本。同时规模效应,庞大开发面积也是其获得保障房利润的“独家秘方”。

  “与国家开发银行合作正式启动,2008年签约保障性住房项目建筑面积达到270万平方米。”在全球经济深陷泥潭之际,时任中冶置业总经理的侯宝旭在公司2009年工作会议上宣布,中冶置业将把握时机,大力开发保障房项目,公司产品结构调整为保障房60%,城市综合体35%,高端住宅5%。当时的中国中冶总裁沈鹤庭表示,2008年,中冶集团在保障房领域的投入超过位列第二的中房集团,走上全国投资额的前列。

  为了建设提速,中冶置业更在2009年特别成立了保障性住房研究中心,致力于研究系列化产品,将保障房开发纳入到统一流水线上,试图将成熟设计方案经过部分调整快速复制到各项目,提升开发速度,保证开发规模。

  中冶置业,实际是中冶集团热衷保障房开发的缩影。中冶集团2010年保障房项目达到24个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米,主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市,“保障性住房开工面积居全国之首”。

  2010年上半年,中国中冶房地产业绩暴涨。中投证券研究报告指出,上半年中国中冶工程承包主业平淡,以保障房为主的房产业务已成为集团主要增长点。

  中冶由此尝到了甜头。截至2011年年底,中冶旗下房地产在售项目165个,计划总投资2791亿元,规划建筑面积4728万平方米。其中保障房项目50个,总投资额达到508亿元,总建筑面积2063万平方米。“当时中冶已是最大的保障房开发企业,理想状态下保障房与工程两块利润加起来也不低”。曾在中冶旗下某公司担任部门主管的张羽表示,现实却是残酷的,大举接下保障房工程之余,实际却也给集团发展埋下了重大的隐患。

  近年来,央企参建保障房主要有两种模式:一种是代建,由政府投入资金;另一种是BT模式,由承包方垫资建设,工程验收完毕再移交给业主。在地方政府财政吃紧的情况下,拥有强大融资能力的中冶,无疑在保障房BT模式下占尽先机。

  中冶内部,更摸索并实施了一套模式政府、企业、金融机构“三足鼎立”,政府主导拆迁,企业投资,后续资金由金融企业弥补。

  张羽回忆,他操作的一个项目向集团申请资金,忐忑地询问:“能给我多少钱?”集团的回复是:“你能花多少钱?敢花100亿元,集团能给借来200亿元。”央企中冶的融资、垫资能力,也恰恰是在和地方政府的合作中,后者最为看重的。

  仅从2008年至2009年,针对保障性住房建设项目,中冶集团便与国家开发银行、中国银行、农业银行等5家银行签署总额为450亿元的融资授信合作协议。

  但大规模进入保障房领域背后,大量的债务危机,在2010年之后的楼市调控政策连续刺激下,逐渐爆发。

  张羽表示,2010年之后,政府出台严厉调控政策,依靠卖地的地方政府陷入财政紧张局面。中冶太多的保障房项目,建好后政府不回购、不分配,前期大量垫资收不回来。这些钱均来自银行贷款,政府拖上两年,单是银行利息便吃掉原本应得的保障房利润,赔本也不稀奇。“单单我们公司,曾经就有80多亿元贷款没法归还,都是垫资给地方政府建保障房和基础设施建设,其中保障房差不多占50亿元。”

  中冶置业,也同样被资产负债率高、带息负债额度大,经营压力和风险高等问题困扰着。从2011年8月到2012年12月的16个月之间,中冶置业侯宝旭、刘福明两任董事长四次奔赴石家庄、唐山、南京三地,会见当地政府领导并沟通政府还款问题。

  2011年8月10日,时任石家庄市市长的艾文礼会见当时的中冶置业董事长侯宝旭,在侯提出政府还款问题后,艾回应称,下周将2009年结算到期的资金拨付中冶。抓紧落实匹配地块,将土地收益专项偿还中冶2010年结算到期的资金,继续寻找地块作为中冶整体投资的匹配。靠未来卖地收入来专项偿还中冶欠款。地方政府财政吃紧由此可见一斑,而保障房还款居然已列到被拖欠的名录中去了。

  中冶集团官方网站2012年12月刊发的一篇文章描述,中冶置业集团目前应收账款总额约65亿元,绝大部分来自基础设施和保障房,两类产品占公司总资产和带息负债总规模比重都达到三分之一,测算各年度的EVA(经济增加值)均为负值,企业近几年承担了较沉重的政府履约和资金成本上升风险。公司的三大债务人,是南京、唐山、石家庄的当地政府。值得注意的是,中冶进入三地从事保障房、基础设施建设的时间,均在4年以上。

  整个中冶,也在激进建设保障房后,成为地方政府保障房和基建工程的大债主。截至2013年6月30日,中国中冶长期应收款净额为310.16亿元,比2012年底增长32.02%,占非流动资产比例为32.91%。究其原因,是从事的保障房、城市基础设施建设等BT 业务根据合同约定收账期限在一年以上的应收款增加。同时,集团货币资金244亿元,比2012年底减少近100亿元。公司经营活动现金流量净额一项,2013年上半年则为-41.07亿元。

  集团层面,其实早就注意到保障房BT模式带来的巨大问题。2012年,时任中冶集团董事长的经天亮在接受媒体采访时表示,BT模式面临诸多风险,如建筑方筹资垫资风险,楼市调控带来的地方政府财政能力和融资能力风险,地方政府回购风险,企业开建保障房期间市场运作风险,地方政府还款担保和土地抵押承诺风险。多条风险指向地方政府。他也表示,中冶将在和政府合作中不断缩减BT合作项目。

  曾经的香饽饽,如今却成了中冶置业必须要抛掉的包袱。

  在2012年初,中冶置业集团便确立以“一个中心,两个基本点,两退一招一进”为基本内容的经营战略。其中“两退”,便指退出保障房和基础设施建设领域。为使内部干部职工及时了解目标任务,今年中冶置业内部还编写了形势任务教育材料。材料显示,当前主要责任是改革转型,甩掉保障性住房、基础设施投资这样投资效率低、资金占用大的包袱,把各类资源转移到关键环节和更高附加值的产品业态上来。

  一年半时间过去,中冶置业董事长刘福明在今年7月表示,去年公司提出坚决退出基础设施和保障房建设战略,经过一年半实践已回收“两退”资金近55 亿元,但沉淀在这两类项目上的资金数量仍十分庞大。

  “中海、万科、华润都是长短线结合,中冶只做长线开发,现金流、资金链留下隐患。”宋延庆透露,中冶很多城市拿的大面积保障房用地,拿地后开发速度慢,去化周期长,占用了大量资金同时利润也低,发展速度远落后于其他房企。这也是工程类开发房企的通病:强势在于工程营建能力,弱势则在开发销售运营能力上。

  对保障房的过分偏爱,已让中冶在商品房市场复苏中错失机会。公开资料显示,有着大量保障房开发的中冶地产业务毛利率,近两年徘徊在20%水平,其中2011年地产开发毛利率15.84%,2012年23.41%。“中冶地产板块毛利率最高,但因为保障房比例多一些,毛利率也被拉下来了。”中国中冶一位内部人士表示,对比行业龙头房企的毛利率都达到30%-40%的程度,中冶差距不小。

  2012年9月,中冶集团“9.5 会议”对房地产板块提出明确要求,要逐步从现有的保障性住房和土地一级开发中收回大量占用资金,选择具有新优势的业务发展模式和商业盈利模式,在有效控制风险的前提下,创造最大财务价值。

  “手里的资金,能做商品房为什么要做保障房?”上述中冶内部人士表示,央企拿保障房,实际并不是在拿地上有优势,而是利润微薄,其他企业并无兴趣。客观来讲,做商业住宅涉及社区、规划、选址、配套等多方面,这样地块综合价值才能出来。保障房,一张图纸甚至可以全国干,没有太多设计和配套,很难实现地块价值和后期可观利润。

  彻底退出保障房,也不是一日之功。到2012年底,中冶房地产在售项目169 个,项目规划建筑面积4414.58 万平方米,其中保障房项目总建筑面积下降为1757万平方米。2011年、2012年保障房与商品房建筑面积相比,比例也由1:1.29变为1:1.51。但保障房占中冶在售地产项目总面积的比重,虽比2011年43.63%的数额有所下降,但依然将近4成。

  同时,尽管近年中冶坚持打造“中冶置业”的地产品牌战略,但因公司体系庞大,地产项目成为多个子公司完成当年利润指标的重要途径,中冶旗下子公司保障房业务也呈现“各自为政”态势,退出保障房战略有待强有力约束和协调。

  “中冶地产板块,落后时代两三年。”宋延庆对中冶地产板块做出上述评价。而他也给中冶转型支招,要进一步推进集团地产业务重组整合,统一集团战略;制定地产业务和工程主业相对独立的战略,避免互相影响和牵制。同时,强化打造产品能力,开发运营能力,跟上主流时代的步伐。

  值得注意的是,就在2013年9月5日,经天亮宣布辞任中国中冶董事长,同日辞职的还有集团总裁沈鹤庭,两人职务由原副董事长国文清和原副总裁张兆祥接任。作为曾经全国最大的保障房开发企业,在多个业务板块增长乏力,中冶集团转型的关键时期,如何在清除保障房债务沉疴后,找准新的突破口,是中冶新任掌门人面临的难题之一。

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